Spaniens Großstädte leiden unter einer akuten Wohnungsnot, die sich in den letzten Jahren verschärft hat. Mieten und Kaufpreise sind rasant gestiegen, während der Neubau weit hinter der Nachfrage zurückbleibt. Vor diesem Hintergrund verzeichnete das außerordentliche Regularisierungsprogramm der Regierung für 2026 – von dem ursprünglich rund 500.000 Migranten ohne gültige Papiere profitieren sollten – fast 1,2 Millionen Anträge. Diese Entwicklung erhöht den Druck auf die ohnehin schon angespannte Lage des Wohnungsmarktes und hat insbesondere Auswirkungen auf Remote-Arbeiter, digitale Nomaden und alle, die in Städten wie Madrid, Barcelona, Valencia und den Küstenmetropolen bezahlbaren Wohnraum für die Zukunft suchen.
Das Ausmaß des Wohnungsungleichgewichts in Spanien
Spanien fehlen Hunderttausende Wohnungen. Die spanische Zentralbank (Banco de España) schätzt den Gesamtmangel auf rund 600.000 Wohnungen. Der jährliche Wohnungsbau dümpelte in den letzten Jahren bei oder unter 100.000 bis 150.000 Wohneinheiten und lag damit weit unter den rund 200.000 und mehr, die benötigt würden, um dem Bedarf an neuen Haushalten gerecht zu werden. Laut dem Nationalen Statistikinstitut (INE) stiegen die Hauspreise im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 12,9 % – der stärkste Anstieg seit fast zwei Jahrzehnten. Die Bevölkerung erreichte mit über 49,3 Millionen einen Rekordwert, maßgeblich bedingt durch Zuwanderung.
Besonders angespannt ist der Mietmarkt. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind laut aktuellen Daten auf rund 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Spanier geben mittlerweile im Schnitt etwa 50 % ihres durchschnittlichen Bruttogehalts für Miete aus (gegenüber 47 % im Vorjahr). In Madrid und Katalonien liegt dieser Wert bei über 70 %, in der Provinz Barcelona bei rund 76 %. Die Mieten für Einzimmerwohnungen im Zentrum von Madrid und Barcelona sind im letzten Jahrzehnt um etwa 80 bis 95 % gestiegen und haben damit das Lohnwachstum von rund 45 % deutlich übertroffen. Das Angebot an Langzeitmietwohnungen ist in vielen regulierten, angespannten Gebieten stark zurückgegangen – Barcelona hat den Großteil seiner Langzeitmietobjekte verloren –, während Kurzzeit- und Touristenwohnungen weiterhin eine bedeutende Rolle spielen.
Der Druck beschränkt sich nicht mehr nur auf die großen Hauptstädte. Familien und Berufstätige, die sich Madrid und Barcelona nicht mehr leisten können, treiben die Nachfrage in Pendlerstädte, Ballungsräume (wie beispielsweise die Region Henares bei Madrid) und mittelgroße Städte und tragen so zu steigenden Preisen bei.
Irreguläre Migration und die Regularisierung 2026
Die Schätzungen zur Zahl der Menschen ohne gültigen Aufenthaltsstatus in Spanien vor dem Programm variierten. Funcas bezifferte die Zahl Anfang 2025 auf rund 840.000; Polizei und andere Analysen gingen von höheren Zahlen zwischen 750.000 und über einer Million aus. Die meisten irregulären Einwanderer stammten aus Lateinamerika (Kolumbien, Venezuela, Peru u. a.), gefolgt von nordafrikanischen Nationalitäten wie beispielsweise aus Marokko.
Im Januar 2026 verabschiedete die Regierung ein königliches Dekret zur außerordentlichen Regularisierung. Antragsberechtigte mussten einen ununterbrochenen Aufenthalt von mindestens fünf Monaten vor dem 1. Januar 2026 (oder frühere Asylanträge), ein einwandfreies Führungszeugnis und (in der Praxis) eine von mehreren zusätzlichen Bedingungen wie Arbeit, familiäre Bindungen oder Schutzbedürftigkeit nachweisen. Der Antragszeitraum lief von Mitte April bis zum 30. Juni 2026. Die Behörden rechneten zunächst mit rund 500.000 Begünstigten. Bis zum Stichtag gingen rund 1,17 bis 1,2 Millionen Anträge ein – mehr als doppelt so viele wie prognostiziert. Lateinamerikaner stellten etwa zwei Drittel der Anträge (allein Kolumbien fast 26 %), während der Rest größtenteils aus afrikanischen Nationalitäten bestand.
Die Bearbeitung läuft weiter. Die Behörden haben drei Monate Zeit pro Fall, um über einjährige, verlängerbare Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen zu entscheiden (bei Kindern länger). Nicht alle Anträge werden genehmigt werden; die Überprüfung der Anspruchsberechtigung, die Dokumentation und Kapazitätsengpässe führen dazu, dass die endgültige Anzahl der erteilten Genehmigungen geringer ausfallen wird als die Anzahl der eingegangenen Anträge. Polizeiberichte weisen zudem auf Bedenken hinsichtlich eines „Anlockeffekts“ hin und schätzen, dass Hunderttausende eigens zur Antragstellung eingereist sein könnten. Es wird auch auf die Gefahr gefälschter Dokumente hingewiesen. Einige Analysen prognostizieren weitergehende Auswirkungen durch Familienzusammenführung, wodurch sich die Gesamtwirkung auf die Bevölkerung weit über die direkten Regularisierungen hinaus erstrecken könnte.
Dies ist Spaniens größtes Verfahren dieser Art seit der Regularisierung im Jahr 2005 (bei der Hunderttausende Anträge bearbeitet wurden). Frühere Wellen in den 1980er- bis 2000er-Jahren führten ebenfalls unter verschiedenen Regierungen zur Legalisierung einer beträchtlichen Anzahl von Menschen.
Wie Migration die Wohnungsnachfrage beeinflusst
Immigranten – mit und ohne Aufenthaltsgenehmigung – konzentrieren sich in wirtschaftlich dynamischen Städten und Ballungsräumen und arbeiten in Branchen wie Gastgewerbe, Pflege, Bauwesen, Landwirtschaft und Dienstleistungen. Sie tragen zur Haushaltsbildung und zur Mietnachfrage bei. Zuwanderer sind häufiger von Wohnungsüberbelegung betroffen (rund 20 % im Vergleich zu deutlich weniger bei Einheimischen) und haben Zahlungsschwierigkeiten. Historische Studien belegen, dass frühere Einwanderungswellen messbare Aufwärtsbewegungen bei den Immobilienpreisen und insbesondere den Mieten mit sich brachten: Eine Studie brachte die Einwanderung mit bis zu 2,5 % der Preissteigerungen während des Booms der 2000er-Jahre und stärkeren Auswirkungen auf die Mieten in Verbindung.
Die Legalisierung des Aufenthaltsstatus schafft nicht über Nacht neue Menschen, formalisiert aber ihre Anwesenheit. Menschen, die zuvor in informellen oder Wohngemeinschaften lebten, können leichter in den formellen Mietmarkt eintreten, Verträge abschließen, Kredite aufnehmen und (letztendlich) die Familienzusammenführung anstreben. In einem Markt mit ohnehin schon geringem Angebot an Langzeitmietwohnungen erhöht dies die effektive Nachfrage. Immobilienexperten und Analysten warnen davor, dass der plötzliche Zuwachs von Hunderttausenden neuer offizieller Nachfrager den Wettbewerb um knappe Wohnungen verschärfen wird, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment in Großstädten. Der Wohnungsbau kann nicht schnell reagieren; Bauvorschriften, Genehmigungsverfahren und Finanzierungsbeschränkungen halten das Angebot starr.
Weitere Nachfragefaktoren verschärfen die Situation: Tourismus und Kurzzeitvermietungen, ausländische Käufer (vor allem auf Inseln und in Küstenregionen), Binnenmigration in produktive Regionen, Telearbeiter und digitale Nomaden sowie die sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße. Hohe Immobilienpreise selbst hemmen die Binnenmigration in Städte mit hoher Produktivität.
Auswirkungen auf Remote-Arbeiter und digitale Nomaden
Für Remote-Arbeiter und ortsunabhängige Beschäftigte sind diese Entwicklungen von unmittelbarer Bedeutung. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga und Inseldestinationen ziehen digitale Nomaden und Remote-Arbeiter seit Langem an – gerade wegen ihres Lebensstils, ihrer guten Anbindung und der (im Vergleich zu Nordeuropa oder Nordamerika) niedrigeren Kosten. Steigende Mieten, der starke Wettbewerb um hochwertige Langzeitmietwohnungen und das geringere Angebot erschweren und verteuern die Wohnungssuche. Viele Anzeigen verzeichnen mittlerweile Dutzende von Bewerbern; Anforderungen an Bürgschaften, Kautionen und ein regelmäßiges Einkommen können Freiberufler oder Personen mit Auslandsverträgen benachteiligen.
Sekundärstädte und kleinere Küsten- oder Binnenstädte, die zuvor günstigere Alternativen boten, erleben eine steigende Nachfrage und ebenfalls steigende Preise. Gleichzeitig kann die Legalisierung von Arbeitsverhältnissen den Arbeitsmarkt in Dienstleistungsbranchen, die die Lifestyle-Ökonomie unterstützen (Gastgewerbe, Reinigung, Pflege), erweitern, aber auch die städtische Dichte und den Wettbewerb um öffentliche Dienstleistungen erhöhen.
Politischer Kontext und Ausblick
Spanien benötigt Zuwanderung aus demografischen und wirtschaftlichen Gründen – einer alternden Bevölkerung und Arbeitskräftemangel in Schlüsselbranchen. Die Legalisierung des Aufenthaltsstatus bringt fiskalische Vorteile durch formale Sozialversicherungsbeiträge und Steuern (Schätzungen auf mehrere Milliarden Euro jährlich nach der Umsetzung) und verbessert den Arbeitnehmerschutz. Der Wohnungsmarkt hat jedoch nicht Schritt gehalten. Mietpreisbindungen in einigen Regionen haben zu einem starken Rückgang des langfristigen Wohnungsangebots geführt, da Eigentümer den Markt verlassen oder auf Kurzzeitvermietung umsteigen. Der Bau von öffentlichem und sozialem Wohnraum ist im Verhältnis zum Bedarf weiterhin begrenzt.
Mit Blick auf die Zukunft wird das Tempo der Baugenehmigungen, die Familienzusammenführung, der Neubau (einschließlich einer möglichen Beschleunigung des industriellen oder sozialen Wohnungsbaus) und weitere regulatorische Änderungen darüber entscheiden, wie viel zusätzlicher Druck entsteht. Kurzfristig dürften die spanischen Großstädte weiterhin stark nachgefragte und teure Standorte bleiben. Remote-Arbeiter und digitale Nomaden, die einen Umzug oder einen längeren Aufenthalt planen, sollten mit erhöhten Wohnkosten rechnen, alternative Standorte sorgfältig in Betracht ziehen und frühzeitig mit der Suche beginnen, inklusive aussagekräftiger Einkommensnachweise und Referenzen.
Das Zusammentreffen von großflächiger Legalisierung und strukturellem Wohnungsmangel verändert die städtischen Wohnungsmärkte in ganz Spanien. Die Zahlen – fast 1,2 Millionen Anträge, ein Defizit von mehreren Hunderttausend Wohnungen und Mieten, die in den größten Städten die Hälfte oder mehr des Gehalts verschlingen – verdeutlichen, warum die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung zu einer der größten Herausforderungen für Einheimische und Neuankömmlinge geworden ist.
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